我的房地产投资组合达到了历史新高，但我却在出售一切。这里有一个没人谈论的隐形杀手： 从表面上看，投资组合表现得很好。我的房产价值上涨，租金稳定，空置率低。但如果你深入分析，数学上是根本不成立的。 我们目前正在目睹名义回报（Zillow上的价格）与实际回报（你实际保留的收益）之间的巨大差异。尽管头条通胀已降至约3%，但“房东CPI”目前以两位数的速度增长，从底层吞噬投资者。 以下是2026年拖累投资组合的三个因素： 1. 保险激增 📉：在加利福尼亚州和佛罗里达州等州，我们看到的不是小幅上涨，而是年同比50%的保费增长。有些房产的保险费用现在已经超过了抵押贷款利息。这是一个现金流杀手，任何租金上涨都无法在道德上（或法律上）覆盖。 2. 税收拖累 🏛️：地方政府资金紧张，房产拥有者是最容易的目标。评估价值飙升，意味着你的房产税账单上涨的速度远快于你的租金收入。在德克萨斯州，我们看到评估价值上涨超过20%。 3. “真实”损失 💸：这是大多数投资者忽视的部分。如果你今年房屋价值上涨2%，但通胀为3%，你并没有赚钱。你实际上损失了1%的购买力。你正在承担债务、责任和压力，只是为了在实际价值上倒退。 在过去十年中，房地产是一个毫无疑问的选择。 低利率 + 低开销 = 高回报。 2026年正在将其变成一种磨难。 高开销 + 粘性通胀 = 负实际收益。 我最近坐下来计算了我整个投资组合的股本回报率（ROE）。我意识到我在几乎只产生4.5%收益的房产中被困了数百万美元的股本。在无风险的储蓄账户中，我可以获得4.5%的收益，而不必担心凌晨2点的紧急电话、占房者或新屋顶。我在多元化的指数基金投资组合中可以获得更多。 这就是我出售的原因。我正在从资产积累转向资本灵活性。如果你是房东，今天就需要计算这些数字。你可能是在为你的房子工作，而不是让你的房子为你工作。但如果你是想买第一套房子的人，仍然有一些情况可能对你有意义。 我在本周的通讯中详细分析了确切的数学、我正在关注的特定市场，以及我将资金转移到哪里。我稍后会在这里放上链接。

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