Portofoliul meu imobiliar atinge maxime istorice, totuși vând totul. Iată ucigașul tăcut despre care nimeni nu vorbește: Pe hârtie, portofoliul merge foarte bine. Valorile proprietăților mele s-au apreciat, chiriile sunt stabile, iar locuințele neocupate sunt scăzute. Dar dacă privești dincolo de suprafață, matematica este fundamental ruptă. În prezent asistăm la o divergență masivă între Randamentele Nominale (prețul de pe Zillow) și Randamentele Reale (ceea ce păstrezi de fapt). În timp ce inflația generală s-a răcit la aproximativ 3%, "IPC-ul proprietarilor" funcționează în prezent cu viteze de două cifre, consumând investitorii de jos în sus. Iată cele trei ancore care au apăsat portofoliile în 2026: 1. Creșterea 📉 în asigurări: În state precum California și Florida, nu vedem mici creșteri. Vedem creșteri de 50% ale primelor anuale. Există proprietăți pentru care costul asigurării a depășit acum dobânda ipotecă. Aceasta este un factor care ucide fluxul de numerar pe care nicio creștere a chiriei nu o poate acoperi etic (sau legal). 2. Tragerea 🏛️ taxelor: Guvernele locale sunt lipsite de fonduri, iar proprietarii sunt ținta cea mai ușoară. Evaluările cresc vertiginos, ceea ce înseamnă că factura ta de taxe pe proprietate crește semnificativ mai rapid decât veniturile tale din chirie. În locuri precum Texas, vedem creșteri de evaluare cu 20+. 3. Pierderea 💸 "reală": Aceasta este partea pe care majoritatea investitorilor o ratează. Dacă valoarea casei tale crește cu 2% anul acesta, dar inflația este de 3%, nu ai făcut bani. Tehnic, ai PIERDUT 1% din puterea ta de cumpărare. Îți asumi datorii, răspunderea și stres doar ca să te întorci înapoi în termeni reali. În ultimul deceniu, imobiliarele au fost o alegere evidentă. Rate Mici + Cheltuieli Generale Mici = Randamente Ridicate. 2026 transformă totul într-o muncă de muncă. Cheltuieli generale mari + inflație persistentă = randamente reale negative. Recent m-am așezat și am calculat Rentabilitatea Capitalului (ROE) pentru întregul portofoliu. Mi-am dat seama că aveam milioane de dolari în capital propriu blocați în proprietăți care abia aveau randament de 4,5% după aceste noi costuri. Pot obține 4,5% într-un cont de economii fără risc fără să-mi fac griji pentru apeluri de urgență la 2 dimineața, ocupanți ilegali sau un acoperiș nou. Aș putea obține mult mai mult dintr-un portofoliu diversificat de fonduri indexate. De aceea vând. Trec de la Acumularea de Active la Flexibilitatea Capitalului. Dacă ești proprietar, trebuie să verifici aceste cifre chiar azi. S-ar putea să lucrezi pentru casa ta, nu pentru casa ta. Dar dacă ești cineva care caută să cumpere prima casă, există încă situații în care acest lucru ar putea avea sens pentru tine. Am analizat exact matematica, piețele specifice pe care le urmăresc și unde îmi mut capitalul în newsletter-ul săptămânii. O să las linkul aici în curând.

Citește aici întreaga analiză detaliată: