Мій портфель нерухомості досягає рекордних максимумів, але я продаю все. Ось тихий вбивця, про якого ніхто не говорить: На папері портфоліо виглядає чудово. Вартість моєї нерухомості зросла, орендна плата стабільна, а кількість вакантних квартир низька. Але якщо заглянути глибше, математика фундаментально зламана. Зараз ми спостерігаємо значну розбіжність між Nominal Returns (ціна на Zillow) та Real Returns (те, що ви фактично залишаєте собі). Хоча загальна інфляція знизилася приблизно до 3%, «ІСЦ орендодавця» наразі працює з двозначною швидкістю, з'їдаючи інвесторів знизу вгору. Ось три якорі, які обтяжують портфелі у 2026 році: 1. Сплеск 📉 страхування: У таких штатах, як Каліфорнія та Флорида, ми не бачимо незначних ударів. Ми спостерігаємо зростання страхових внесків на 50% у річному вимірі. Є об'єкти, вартість яких вже перевищила іпотечну ставку. Це вбивця грошового потоку, який жодне підвищення орендної плати не може етично (або юридично) покрити. 2. Податковий тягар 🏛️: Місцеві органи влади мають обмежені кошти, а власники нерухомості — найпростіша мішень. Оцінки стрімко зростають, тобто ваш податок на нерухомість зростає значно швидше, ніж дохід від оренди. У таких місцях, як Техас, ми спостерігаємо зростання оцінок на 20%+ рівня. 3. «Справжня» втрата 💸: Це частина, яку більшість інвесторів пропускають. Якщо вартість вашого житла цього року зросла на 2%, а інфляція — 3%, ви не заробили грошей. Технічно ви ВТРАТИЛИ 1% своєї купівельної спроможності. Ви берете на себе борги, відповідальність і стрес лише для того, щоб повернутися назад у реальних показниках. Останнє десятиліття нерухомість була очевидним вибором. Низькі ставки + низькі накладні витрати = високі доходи. 2026 рік перетворює це на справжню рутину. Високі накладні витрати + «Липка інфляція» = негативна реальна дохідність. Нещодавно я сів і розрахував свою рентабельність власного капіталу (ROE) по всьому портфелю. Я зрозумів, що маю мільйони доларів капіталу, застряглі в об'єктах, які ледве приносили прибуток 4,5% після цих нових витрат. Я можу отримати 4,5% на безризиковому ощадному рахунку, не турбуючись про екстрені дзвінки о другій ночі, сквотерів чи новий дах. Я міг би отримати набагато більше у диверсифікованому портфелі індексних фондів. Ось чому я продаю. Я переходжу з акумулації активів на гнучкість капіталу. Якщо ви орендодавець, вам потрібно зробити ці цифри вже сьогодні. Можливо, ви працюєте на свій дім, а не на вас. Але якщо ви хочете купити свій перший будинок, все одно є випадки, коли це може бути для вас доцільним. Я розбив точні розрахунки, конкретні ринки, які я спостерігаю, і куди переміщую свій капітал у цьогорічному інформаційному бюлетені. Я напишу посилання тут трохи пізніше.